你对楼市很悲观吗？
最近有不少媒体报道，外资3600亿外资正杀入中国房地产抄底中国房地产，高盛、黑石，还有新加坡、日本的财团都来中国买买买，抄底中国楼市。难道距离房价上涨的日子越来越近了？
这里面有待商榷的地方
第一，某些媒体的信息来源就是——据报道，这个据报道是真是假无从验证。
第二，即使报道是真，外资抄底的也是，写字楼、商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等项目类型。与住宅与房子没半毛钱关系。
第三，即使外资抄底的是中国的住宅，目前，中国房地产拉起来需要的资金是多少万亿，一家大型房企的负债利息都是按天计算的天价数字，外资的这点资金够干嘛的？
所以说，如果有人告诉你外资抄底，房价要涨了，那么大家要小心了：如果有人告诉你一个挣钱的机会，基本就是三个目的，1，他想挣你的钱，2，他想通过你挣钱，3，这是一个坑。
最近，房地产市场上出现了不少外资的身影。
据中指数据，截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、凯德、博枫等外资企业在国内房地产市场加速布局。同时以贝莱德、高盛为代表的部分外资也积极购入中国房企的债券或股票。
例如，有媒体报道称，美国最大房产投资集团黑石筹集了近500亿美元(折合人民币超3600亿元)用来抄底中国楼市。早在2021年，黑石就从 富力地产 处收购了广州国际机场富力综合物流园区的全部权益。
“这些迹象反映市场对房地产预期在变化。” 光大银行 金融市场部宏观研究员周茂华表示，从房地产市场长期发展角度看，对于发达经济体来说房地产仍是经济重要支柱产业之一，我国是人口大国，城镇化率仍偏低，房地产仍将继续成为重要支柱产业。从大类资产配置看，目前全球安全、低估值、确定性的资产缺乏，国内房地产行业估值处于低水平，以外资为代表的“聪明钱”已经嗅到先机，外资“抄底”至少反映其对中国房地产未来发展前景已趋乐观。
外资的活跃首先体现在拿地上。
10月24日，国际知名的新加坡房企凯德地产以15亿元成功购入杭州钱塘区约40亩住宅地块。此前，今年3月，凯德置地分别以11.75亿、23.1亿的价格摘得成都和武汉的住宅地块。
2021年11月，日本房企大和房屋在苏州拿下一宗商住地块，时隔9年再次在苏州拿地。据了解，这个项目要建设服务型公寓200套以上，高星酒店客房200间，剩余部分做零售商业。
值得注意的是，近两年外资拿地的溢价率都很低，大和房屋在苏州地块拿地的溢价率为0%。业内人士称，自房地产市场遇冷以来，土地市场成交低迷。在外资关注的一二线城市，成交土地的平均溢价率大幅降低，给了外资房企低溢价拿地的机会。据不完全统计，2021年8月开始到2022年9月的14个月中，有11个月一二线城市成交土地的平均溢价率处于5%以下。
在土地市场频频露面的同时，外资也将目光聚焦在他们一直以来所擅长的商业地产、住房租赁、工业与物流地产等类型的项目领域，寻觅“抄底”机会。
9月中旬，仲量联行 披露，博枫资产将收购上海五角场新江湾板块一个租赁住宅项目。这也是博枫在中国的第一个租赁住宅项目。
10月17日，凯德集团以底价20.37亿元成功拍下位于北京CBD的博瑞大厦。此番拍卖，只有凯德一家报名，最终成交价仅为评估价七折。
10月24日， 高盛 集团与森瑶中国宣布已成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。
除了知名外资，对内地房地产市场青睐有加的还有港资房企，包含 新世界 、 恒隆地产 等多家港资房企近两年都陆续开始重回内地。
新世界 集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在媒体采访中表示：“中国房地产市场已经筑底，将慢慢复苏。我非常乐观地认为，它将在未来一两年内复苏得非常非常好。这是一个我们收购土地和资产的好机会”。他还提到， 新世界 集团将在未来12个月内在上海、广州、杭州和深圳等中国城市投资共计100亿元人民币。在项目选择上，大世界对城市更新类型更加情有独钟，2021年9月和12月共计在大湾区拿下了4宗城市更新项目。
从一二线城市写字楼、长租公寓，到物流园区、旧城改造……梳理外资收购的项目可以发现，他们更加倾向于抄底大规模的持有型和综合型物业项目。周茂华分析认为，随着疫情影响减弱，国内商业活动逐步恢复，加之目前这类商业地产项目的估值低洼，稳定性强、多元化发展，且能提供稳定的现金流回报，吸引资金“抄底”也不奇怪。
“整体来看，包括外资入局在内，房地产行业已经出现了一些可喜的边际变化。” 光大证券 首席固收 分析师 张旭说。事实上，自8月份以来， 房地产开发 投资金额已经连续两个月止跌回正。据中指统计，9月份，中国50家代表房企拿地总额环比大幅上涨130.2%。当月，北京、上海、深圳、杭州、苏州、宁波等十个城市进行了第三批集中供地，热点城市土地供应较上月显著增加。
张旭进一步表示，近期，房地产销售面积、竣工面积、投资额的降幅都已出现了收窄，房地产融资也已经出现了反弹。在未来的若干月内，我们会见证房地产市场的顺利“着陆”；在中长期内，我们也会看到房地产市场的平稳健康发展。