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外资抄底中国房地产?你看到的只是别人想让你看到的!

原创2022-11-09 04:06:02 快审 643

你对楼市很悲观吗?

最近有不少媒体报道,外资3600亿外资正杀入中国房地产抄底中国房地产,高盛、黑石,还有新加坡、日本的财团都来中国买买买,抄底中国楼市。难道距离房价上涨的日子越来越近了?

这里面有待商榷的地方

第一,某些媒体的信息来源就是——据报道,这个据报道是真是假无从验证。

第二,即使报道是真,外资抄底的也是,写字楼、商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等项目类型。与住宅与房子没半毛钱关系。

第三,即使外资抄底的是中国的住宅,目前,中国房地产拉起来需要的资金是多少万亿,一家大型房企的负债利息都是按天计算的天价数字,外资的这点资金够干嘛的?


所以说,如果有人告诉你外资抄底,房价要涨了,那么大家要小心了:如果有人告诉你一个挣钱的机会,基本就是三个目的,1,他想挣你的钱,2,他想通过你挣钱,3,这是一个坑。


最近,房地产市场上出现了不少外资的身影。

据中指数据,截至2022年9月,贝莱德、大和房屋、易商红木、凯德、博枫等外资企业在国内房地产市场加速布局。同时以贝莱德、高盛为代表的部分外资也积极购入中国房企的债券或股票。

例如,有媒体报道称,美国最大房产投资集团黑石筹集了近500亿美元(折合人民币超3600亿元)用来抄底中国楼市。早在2021年,黑石就从 富力地产 处收购了广州国际机场富力综合物流园区的全部权益。

“这些迹象反映市场对房地产预期在变化。” 光大银行 金融市场部宏观研究员周茂华表示,从房地产市场长期发展角度看,对于发达经济体来说房地产仍是经济重要支柱产业之一,我国是人口大国,城镇化率仍偏低,房地产仍将继续成为重要支柱产业。从大类资产配置看,目前全球安全、低估值、确定性的资产缺乏,国内房地产行业估值处于低水平,以外资为代表的“聪明钱”已经嗅到先机,外资“抄底”至少反映其对中国房地产未来发展前景已趋乐观。

外资的活跃首先体现在拿地上。

10月24日,国际知名的新加坡房企凯德地产以15亿元成功购入杭州钱塘区约40亩住宅地块。此前,今年3月,凯德置地分别以11.75亿、23.1亿的价格摘得成都和武汉的住宅地块。

2021年11月,日本房企大和房屋在苏州拿下一宗商住地块,时隔9年再次在苏州拿地。据了解,这个项目要建设服务型公寓200套以上,高星酒店客房200间,剩余部分做零售商业。

值得注意的是,近两年外资拿地的溢价率都很低,大和房屋在苏州地块拿地的溢价率为0%。业内人士称,自房地产市场遇冷以来,土地市场成交低迷。在外资关注的一二线城市,成交土地的平均溢价率大幅降低,给了外资房企低溢价拿地的机会。据不完全统计,2021年8月开始到2022年9月的14个月中,有11个月一二线城市成交土地的平均溢价率处于5%以下。

在土地市场频频露面的同时,外资也将目光聚焦在他们一直以来所擅长的商业地产、住房租赁、工业与物流地产等类型的项目领域,寻觅“抄底”机会。

9月中旬,仲量联行 披露,博枫资产将收购上海五角场新江湾板块一个租赁住宅项目。这也是博枫在中国的第一个租赁住宅项目。

10月17日,凯德集团以底价20.37亿元成功拍下位于北京CBD的博瑞大厦。此番拍卖,只有凯德一家报名,最终成交价仅为评估价七折。

10月24日, 高盛 集团与森瑶中国宣布已成立合资公司,首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。

除了知名外资,对内地房地产市场青睐有加的还有港资房企,包含 新世界 、 恒隆地产 等多家港资房企近两年都陆续开始重回内地。

新世界 集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在媒体采访中表示:“中国房地产市场已经筑底,将慢慢复苏。我非常乐观地认为,它将在未来一两年内复苏得非常非常好。这是一个我们收购土地和资产的好机会”。他还提到, 新世界 集团将在未来12个月内在上海、广州、杭州和深圳等中国城市投资共计100亿元人民币。在项目选择上,大世界对城市更新类型更加情有独钟,2021年9月和12月共计在大湾区拿下了4宗城市更新项目。

从一二线城市写字楼、长租公寓,到物流园区、旧城改造……梳理外资收购的项目可以发现,他们更加倾向于抄底大规模的持有型和综合型物业项目。周茂华分析认为,随着疫情影响减弱,国内商业活动逐步恢复,加之目前这类商业地产项目的估值低洼,稳定性强、多元化发展,且能提供稳定的现金流回报,吸引资金“抄底”也不奇怪。

“整体来看,包括外资入局在内,房地产行业已经出现了一些可喜的边际变化。” 光大证券 首席固收 分析师 张旭说。事实上,自8月份以来, 房地产开发 投资金额已经连续两个月止跌回正。据中指统计,9月份,中国50家代表房企拿地总额环比大幅上涨130.2%。当月,北京、上海、深圳、杭州、苏州、宁波等十个城市进行了第三批集中供地,热点城市土地供应较上月显著增加。

张旭进一步表示,近期,房地产销售面积、竣工面积、投资额的降幅都已出现了收窄,房地产融资也已经出现了反弹。在未来的若干月内,我们会见证房地产市场的顺利“着陆”;在中长期内,我们也会看到房地产市场的平稳健康发展。


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