原标题：下周二，3只公募REITs创新品种同步发售！1200亿资金“翘首以盼”
日前，华夏北京保障房REIT网下询价结果出炉。至此，三只具有保障性质的租赁住房REITs全部完成网下询价。
8月16日至17日，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT三只产品将同步发售，预计当日将有1219.89亿元的机构资金抢购。根据以往公募REITs发售情形来看，三只产品或将掀起近期基金发行的小高潮。
网下认购倍数超133倍
日前，华夏北京保障房REIT发布基金询价公告。公告显示，网下询价阶段，华夏基金通过上交所REITs询价与认购系统共收到71家网下投资者管理的211个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为158.72亿份，为初始网下发售份额数量的113.37倍。
剔除无效报价后，71家网下投资者管理的211个配售对象全部符合网下投资者的条件，但有2家网下投资者管理的2个配售对象申报价格低于基金的认购价格，最终本次网下发售有效报价投资者数量为69家，管理的配售对象数量为209个，有效认购数量总和为157.2亿份。
市场人士表示，华夏北京保障房REIT在询价阶段受到资金热捧，离不开资金对其投资价值的认可。据了解，华夏北京保障房REIT底层资产为北京市海淀区文龙家园和朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目。经过近年来的培育与完善管理，两个项目已进入运营稳定期，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目。
1200亿元机构资金“翘首以盼”
根据公告，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT将于8月16日至17日同步发售。
按照拟发售份额与认购价格估算，三只产品的待认购总规模近38亿元。若中金厦门安居REIT成功发售，按照认购价格2.600元/份和5亿份的发售份额数量计算，预计募集资金总额达13亿元。华夏北京保障房REIT拟发售的基金份额总额为5亿份，若发售成功，按照2.510元/份的发售价格计算，预计募集资金总额为12.55亿元。红土深圳安居REIT拟发售的基金份额总额同样为5亿份，按照2.484元/份的发售价格计算，预计募集资金总额为12.42亿元。
从网下询价结果来看，目前仅机构投资者的网下拟认购规模已经超过1200亿元。作为市场稀缺的具有保障性质的租赁住房REIT，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT的网下认购倍数均超100倍，网下拟认购规模分别为394.57亿元、362.70亿元、462.62亿元。这意味着，8月16日将有1219.89亿元的机构资金抢购三只创新型公募REITs。
询价阶段受到网下资金青睐，体现了机构投资者对具有保障性质的租赁住房REITs的支持和对该项目的认可。
中金基金副总经理、中金厦门安居REIT基金经理李耀光在接受记者采访时指出，保障性租赁住房是基础设施公募REITs比较理想的资产类型之一，是坚持“房住不炒”定位的重要基础设施。公募REITs可以通过资本市场打造可持续的保障性租赁住房投融资模式，提高保障性租赁住房有效供给。
如何挑选底层资产？
在选择优质底层资产时，基金管理人往往慎之又慎，层层筛选。李耀光笑称：“我们时常说，基金管理人与企业合作发行公募REITs，双方的黏性堪比‘结婚’。”
以中金厦门安居REIT的项目筛选标准为例，李耀光指出，挑选保障性租赁房REITs的底层资产时，资产权属的合法合规、底层资产回报率，以及原始权益人与基金管理人的理念是否一致等，均是需要重点考虑的因素。
李耀光表示，首先，作为基础设施公募REITs的底层资产，需要保证其所有流程合法合规，从土地属性到用途规划都不能存在瑕疵。其次，资产的回报率水平也是重点考察因素。保障性租赁房既强调保障性，又强调市场属性。再次，在寻找项目时，李耀光坦言，希望找到一家真正想做保障性租赁住房的企业。“公募REITs是特别长久的事情，如果立场不一致的话，合作可能不会长久。”
“此外，在筛选合作伙伴时，我认为最重要的两个因素是企业的资产管理能力和企业所在地的城市能级。”李耀光说，对于保障性租赁住房而言，城市能级尤其重要。